Commercial Area/Ruko/Rukan, Pilihan Investasi Menjanjikan

Seperti biasa, di penghujung minggu saya dan suami duduk-duduk di teras, menikmati pemandangan berupa lalu lalang kendaraan yang melewati jalan di depan rumah kami.

“Mah, tahun depan kita renovasi rumah ya?“, ujar suami membuka perbincangan sore itu.

“Heh? Emang apanya lagi yang mau direnov?“, tanya saya yang kebingungan dengan keinginan suami. Bukan apa-apa, soalnya baru hitungan bulan kemarin kami juga baru merenovasi bagian depan rumah.

“Pengen bikin ruko!”, jawab suami santai.

“Mau jualan apa?“, saya kembali mengernyitkan dahi karena bingung dengan usaha apa yang akan kami jalani nanti seandainya kami memiliki ruko.

“Ah, ya kalau udah jadi ruko mah, mau usaha apa aja boleh. Sayang nih, rumah kita kan di pinggir jalan hidup. Percaya deh, nanti juga gak bakal ada rumah di pinggir jalan ini, jadi ruko semua“

“Terus, ini kolam gimana nasibnya?”, tanya saya sambil memandangi kolam di teras. Renovasi yang kami lakukan kemarin memang atas keinginan suami, membuat tempat bersantai seperti sekarang ini dengan kolam ikan di teras.

“Gampang, pindahin aja ke belakang atau ke samping. Yang penting bagian depan rumah ini jadi ruko“, suami tetap keukeuh dengan keinginannya.

Hmmm… ada benarnya juga sih apa yang dibilang suami. Apalagi perkembangan ruko belakangan ini sangat menjanjikan.

Kantor tempat kerja suami di Bandung juga berada di satu kompleks yang semuanya berupa rukan (rumah kantor) berlantai tiga. Kompleks rukan ini terletak di dekat salah satu kampus swasta ternama di Bandung. Awalnya rukan di kawasan tempat kerja suami ini kebanyakan hanya berfungsi sebagai kantor. Seiring berkembannggnya kebutuhan, saat ini banyak rukan yang juga menjadi supermarket/minimarket, cafe/restoran, tempat komunitas, tempat les, bank, dan berbagai tempat yang menyediakan kebutuhan sehari-hari lainnya.

Tetangga depan rumah kami, sudah berpikiran sedikit lebih cepat dari suami saya, dengan merenovasi bagian depan rumahnya menjadi ruko tahun kemarin.

Beberapa meter dari rumah kami, ada tanah kosong yang lumayan luas. Sekarang, tanah kosong itu sudah “disulap” menjadi belasan ruko yang berjajar rapi. Dari bincang-bincang saat pertemuan arisan bulanan di lingkungan RT, sepertinya tetangga yang lain juga mulai berpikiran untuk mengubah fungsi rumahnya dari hanya sekedar tempat tinggal menjadi tempat tinggal dan juga tempat usaha alias ruko (rumah toko).

Rumah kami memang berada di pinggir jalan raya yang setiap saat dilewati kendaraan. Tidak heran jika suami kemudian berpikiran untuk “menyulap” rumah menjadi ruko. Bahkan suami mulai menghitung-hitung perkiraan biaya yang akan kami keluarkan nanti.

Memangnya apa untungnya memiliki ruko?

Menurut suami, mempunyai rumah di pinggir jalan seperti yang saat ini kami miliki memiliki banyak keuntungan. Salah satunya adalah harga jualnya yang relatif lebih tinggi dibanding rumah/tanah yang berada jauh dari jalan raya. Selain itu sudah bukan hal yang aneh lagi kalau rumah di pinggir jalan raya banyak yang beralih fungsi menjadi tempat usaha, alasan utamanya tentu saja karena memiliki akses yang mudah.

Dalam buku “Menjadi Kaya Melalui Properti” yang ditulis oleh Panangian Simanungkalit dijelaskan bahwa dibandingkan investasi sewa rumah, maka investasi dalam bentuk bangunan ruko mempunyai kelebihan tersendiri, tapi tentu saja ada juga kekurangannya.

Seperti yang telah digambarkan oleh video di atas, kelebihan dan kerugian investasi ruko adalah:

Kelebihan Investasi Ruko

• Permintaan akan ruko tergolong tinggi, terutama yang berlokasi di kawasan industri, perdagangan, bisnis, dan hiburan.
• Ruko dapat dijadikan motor utama penggerak roda ekonomi pada sebuah daerah.
• Kontrak sewa umumnya lebih panjang dari sewa rumah, yakni antara 2-3 tahun. Adakalanya, penyewa ruko baru mendapatkan titik impas atau break even point pada tahun kedua. Dengan perhitungan menyewa ruko tersebut selama 3 tahun, maka pada tahun ke tiga, mereka akan dapat menikmati laba bisnisnya di lokasi ruko itu.
• Capital rate ruko berkisar antara 6% – 9 %. Tingkat pengembalian pada investasi ruko akan lebih besar jika dibandingkan dengan bisnis rumah sewa, karena area yang digunakan sebagai bangunan pada ruko biasanya lebih luas dari tanahnya sendiri. Selain itu pula biasanya ruko berada di daerah yang ramai dan memiliki prospektif secara ekonomis.

Kekurangan Investasi Ruko

• Bisnis ruko sangat bergantung pada lokasi dimana ruko tersebut akan dibangun. Ruko yang dibangun di sekitar perumahan/apartemen yang masih sepi penghuninya, bisa dipastikan membutuhkan waktu yang lama agar bisnisnya menjadi ramai.
• Karena digunakan sebagai tempat bisnis, maka ruko sangat peka terhadap kondisi perekonomian sebuah wilayah.

Melihat kelebihan dan kekurangan investasi ruko di atas, adakah yang bisa menemukan di mana benang merahnya? Ya, sudah jelas, lokasi adalah faktor penting yang menentukan menguntungkan/tidaknya investasi ruko yang kita miliki. Jadi, langkah pertama yang perlu dilakukan sebelum berinvestasi ruko adalah: hindari  ruko yang berlokasi di lingkungan sepi dan tidak strategis. Sebab kemungkinan besar wilayah sekitar lokasi ruko tersebut akan sepi.

Pilih membangun ruko sendiri atau membeli ruko/commercial area dari pengembang?

Ok, melihat potensi yang ada, lokasi rumah saya memang sudah cukup menjanjikan untuk dijadikan tempat usaha. Akan terasa lebih nyaman karena usaha ini nantinya bisa diawasi sendiri. Tapi, membangun ruko sendiri itu tidak mudah lho.

Berdasarkan pengalaman, merenovasi rumah ini cukup menguras tenaga, waktu dan tentu saja biaya. Bayangkan saja hasil pekerjaan tukang yang tidak sesuai dengan keinginan, kondisi tukang dan cuaca yang membuat pekerjaan jadi molor, belum lagi biaya untuk bahan yang tiba-tiba saja naik. Kita juga masih harus memperhitungkan biaya lain yang tidak terduga.

Apalagi ini, renovasi rumah untuk dijadikan ruko, bagian bawah rumah pasti akan kami rombak total untuk dijadikan tempat usaha. Jadi selain mempersiapkan tempat tinggal alternatif selama renovasi berlangsung, saya juga harus mempersiapkan mental sejak dini hehehe

Tapi kalau memang niatnya untuk investasi sih seharusnya gak terlalu dibuat pusing, ya? Karena salah satu syarat terpenting saat memilih investasi properti baik berupa rumah, tanah, apartemen ataupun commercial area adalah lokasi yang strategis. Jadi memiliki ruko juga tidak berarti harus di tempat yang sedang atau akan kita huni, yang penting strategis.

Kita bisa saja memilih ruko/rukan/commercial area yang banyak ditawarkan oleh pengembang. Karena selain membangun rumah tapak/apartemen, para pengembang pasti membuat commercial area sebagai salah satu fasilitas yang diberikan untuk penghuni.

Kalau kita memilih commercial area yang tepat, kita tidak perlu bingung memikirkan usaha apa yang akan kita jalani nanti. Lho? Kenapa? Commercial area yang tepat tentunya akan ramai dikunjungi, dan tentu saja banyak pelaku usaha yang juga membutuhkan ruang/tempat untuk menjalankan usahanya. Nah, kalaupun kita tidak mengelola ruko/rukan/commercial area sendiri, kita masih bisa menyewakan ruko/rukan tersebut. Duduk manis dan dapat untung, siapa yang gak mau?

Sekarang masalahnya ruko/rukan/commercial area seperti apa yang sudah pasti memberikan keuntungan?

Sebelum mendapatkan untung, boleh donk sekarang duduk yang manis menyimak penjelasan saya tentang beberapa poin yang perlu diperhatikan saat memilih commercial area yang pasti memberikan keuntungan.

Pertama – Lokasi. Saya gak bosan-bosan mengingatkan kalau ini adalah faktor yang paling penting saat kita akan memilih investasi properti. Banyak pengembang yang menawarkan commercial area di proyek sedang digarapnya dengan iming-iming keuntungan berlipat ganda. Padahal lokasi proyeknya sendiri kurang potensial dan sulit diakses.

Tips penting banget nih… cari commercial area yang memiliki lokasi yang dekat dengan keramaian, seperti di dekat pasar, perumahan/apartemen yang padat penghuninya, pinggiran jalan raya, dekat sekolah/kampus, dekat dengan pusat perbelanjaan, atau pusat hiburan sebuah kota.

Kedua – Potensi Pasar Bisnis. Jika ruko/commercial area berada di kawasan perumahan/apartemen, sebaiknya kita juga mencari tahu sudah berapa persen unit yang terisi. Ada contoh di kawasan perumahan yang pernah jadi sasaran hunting saya, commercial area yang sudah lebih dahulu berdiri hanya tersisa 1 unit dari 30 unit yang tersedia, sementara rumahnya sendiri masih banyak yang belum terjual. Lalu siapa yang nantinya akan menjadi konsumen usaha di commercial area tersebut? Memang sih, mungkin semua unit rumah akan terjual habis. Tapi ini jelas membutuhkan waktu yang tidak sebentar, apalagi lokasinya juga kurang strategis. 

Ketiga – Pengembang. Ini juga hal yang sangat penting untuk diperhatikan saat kita memutuskan untuk berinvestasi. Tidak hanya properti, investasi lain pun perlu memperhatikan rekam jejak perusahaan tempat kita menyimpan investasi. Lebih baik sedikit bersusah payah dengan mencari informasi terlebih dahulu. Rekam jejak ini mudah ditelusuri lewat internet ataupun dengan bertanya langsung ke departemen terkait.

Keempat – Harga. Ada baiknya kita melihat harga ruko/commercial area yang akan kita miliki, apakah rasional atau tidak dengan membandingkan harga ruko/commercial area yang sekelas dan berada dalam satu kawasan.

Jadi, manakah ruko/commercial area yang memenuhi poin-poin di atas?

Saya sudah pasti akan menyarankan commercial area yang berada di setiap proyek besutan Prioritas Land Indonesia. Mengapa demikian? Tetap duduk yang manis ya, berikut saya sampaikan alasan mengapa commercial area yang ditawarkan oleh Prioritas Land Indonesia layak jadi pilihan.

Pertama – Lokasi tentu saja. Setiap proyek yang diluncurkan oleh Prioritas Land Indonesia telah melalui riset mendalam terlebih dahulu, termasuk riset potensi lokasi. Sebut saja Majestic Point Villas di Nusa Dua, Bali, Majestic Point Apartment di Serpong,  Majestic Water Village di Uluwatu, Bali, juga  Indigo @ Bekasi Apartment.

Semua proyek Prioritas Land Indonesia ini memang berada di lokasi yang sangat strategis, karenanya tidak heran jika animo masyarakat untuk berinvestasi properti di setiap proyek Prioritas Land Indonesia ini cukup tinggi.

• Majestic Point Villas Nusa Dua Bali yang berharga @ Rp. 5 milyar sudah terjual 100%
• Tower pertama Majestic Point Apartment Serpong terjual 95% hanya dalam waktu satu hari (Sumber : Majestic Point Apartment Serpong)
• Majestic Water Village Uluwatu, Bali kabarnya 32 unit sudah terjual 100%
• Indigo @ Bekasi Apartment yang dipamerkan di Hotel Mulia tanggal 29 – 30 November 2013 kemarin dipadati calon pembeli, dan berhasil terjual 90% dari 300 unit apartemen yang ditawarkan pada hari pertama.
• Tower Arkose Apartemen K2 Park Superblok Gading Serpong yang terdiri 600 unit apartemen habis terjual hanya dalam waktu sekitar dua pekan. Sementara penjualan tower ke-2, yaitu Tower Moraine saat ini sudah mencapai sekitar 200 unit. Pembeli Apartemen K2Park sendiri didominasi oleh end-user (Sumber : K2Park)

Sekarang kita lihat lokasi Majestic Point Apartment Serpong yang berada tepat di segitiga emas Karawaci, Serpong dan BSD City, yaitu 3 kawasan kota mandiri yang berkembang sangat pesat.

[imagemap id=”3128″]

Keunggulan lokasi Majestic Point Apartment Serpong yang sangat prima ini akan menghasilkan nilai investasi yang meningkat dari waktu ke waktu.

Kedua – Potensi pasar bisnis. Hampir seluruh unit di proyek-proyek milik Prioritas Land Indonesia ini terjual habis, artinya tingkat hunian di proyek milik Prioritas Land Indonesia ini terbilang tinggi.

Lihat saja Majestic Point Apartment Serpong yang tower pertamanya (Tower Lucia) sudah terjual 95% dari total 350 unit, dan tower kedua (Tower Khan) terjual 90% dari total 550 unit. Total 900 unit, dengan estimasi penghuni 1000-1500 orang.

Ditambah lagi lokasi proyek yang sangat strategis dan mudah diakses. Ini menambah peluang pengunjung commercial area bukan hanya penghuni yang ada dalam satu kawasan. Jadi gak bakal ada cerita sepinya commercial area di kawasan apartemen karena penghuni apartemennya juga sedikit atau orang-orang selain penghuni malas berkunjung karena lokasinya yang jauh.

Sekedar bayangan mengenai usaha apa yang akan kita jalankan seandainya kita memilih commercial area di Majestic Point Apartment Serpong, saat ini sudah bergabung beberapa profesional tenant seperti Mandarin Ai Xin, Willy Sumantri Music School, Tumble Tots, Global Art, Alfamart, dan yang akan segera bergabung EF dan Kumon. Peluang usaha yang diperlukan di sekitar Majestic Point Apartment Serpong adalah Kursus (Education Center), Laundry, Salon, Food & Beverages, Retail Area, Coffee Shop, Business Center, Hobby & Interest.

Ketiga – Pengembang. Apa dan siapa Prioritas Land Indonesia sebenarnya bisa dibaca di tulisan saya sebelumnya. Buat yang belum tahu, Prioritas Land Indonesia ini adalah perusahaan pengembang yang progresif dan enerjik. Digawangi oleh orang muda yang optimis dan dinamis, Prioritas Land Indonesia memiliki misi memberikan keuntungan maksimal kepada investor dan customernya melalui proyek- proyek yang unik dan inovatif.

[imagemap id=”2652″]

Meski baru berdiri dalam hitungan tahun, perjalanan Prioritas Land Indonesia layak diapresiasi. Prioritas Land Indonesia secara konsisten meluncurkan proyek prestisius setiap tahun.

Keempat – Harga. Jika dibandingkan dengan produk lain yang sejenis dan sekelas serta berada di kawasan yang sama, proyek besutan Prioritas Land Indonesia ini menawarkan harga yang rasional dan masih terjangkau.

Menurut Iwan Purnama, Direktur Marketing Prioritas Land Indonesia, harga apartamen di daerah Gading Serpong saat ini sudah mencapai Rp 17 juta –  Rp 20 juta per meter persegi. Namun untuk proyek K2 Park, pihaknya menawarkan harga perdana Rp 11 juta per meter persegi.

Konsumen cukup menabungkan uang sebesar Rp6 juta  per bulan, maka uang akan aman dari inflasi. Selain itu, dengan membeli apartemen K2 Park, konsumen juga diberi kesempatan untuk memiliki sebuah rumah secara gratis,” pungkas Iwan

Sementara untuk kelas ruko/commercial area di sekitar Majestic Point Apartment Serpong, ruko terdekat adalah Summarecon dan Paramount dengan harga Rp 3,5M untuk 4 lantai, dan Rp 1,5M untuk 2 lantai.

Masih berkaitan dengan soal harga, Prioritas Land Indonesia juga menawarkan opsi pembayaran pembelian commercial area yang mudah dan menarik.

Kelima – Bonus ganda! Poin terakhir ini memang hanya dimiliki oleh Prioritas Land Indonesia. Coba kita lihat penawaran berikut ini :

Penawaran yang wow bingits kan? Kalau gak mau dipusingkan cari usaha apa yang akan kita jalankan, ruko/apartemennya ya kita sewakan saja. Namanya juga lokasi yang strategis, baik apartemen maupun ruko pasti banyak yang mencari. Duduk manis, tau-tau dapat untung dari hasil penyewaan commercial area plus apartemen.

Masih gak mau repot mencari penyewa untuk commercial area/apartemen yang kita miliki? Tenang, Prioritas Land Indonesia menawarkan opsi Rental Guarantee, di mana pembeli dapat mengambil Return of Investment sebesar 5% per tahun dari harga unit sebelum PPN (selama 5 tahun pertama setelah serah terima unit). Total Rental Guatantee yang diperoleh sama dengan 25%. Penghasilan sewa ini akan dibayarkan oleh Prioritas Land Indonesia di setiap awal tahun sejak serah terima (Sumber : Ruko MPS)

Gimana? Sudah tau kan sekarang investasi masa depan yang menjanjikan itu seperti apa? Tentu saja yang sudah pasti memberikan keuntungan. Yuk, segera ambil keputusan sekarang juga, tinggal pilih commercial area di proyek-proyek milik Prioritas Land Indonesia.

Update, Update, Update!!!

Ada berita bagus nih buat yang sudah ataupun belum investasi di Majestic Point Serpong! Pembangunan Majestic Point Serpong yang masih berjalan sampai saat ini diperkirakan selesai tepat waktu, sesuai dengan target. Menurut Prioritas Land Indonesia, akhir tahun ini akan dilakukan Topping Off (penutupan atap) Majestic Point Serpong, dan bisa dipastikan serah terima juga sesuai dengan jadwal yang dijanjikan, yaitu Juni 2015.

Lihat saja progress pembangunan Majestic Point Serpong di sini ya…

Jadi, tunggu apalagi… grab it fast!

Untuk mendapatkan informasi lebih banyak tentang proyek-proyek dan penawaran dari Prioritas Land Indonesia, silahkan kunjungi websitenya di sini, atau fanspagenya di Official Prioritas Land Indonesia. Kalau mau lebih jelas lagi, datang langsung ke kantornya di sini :PT. PRIORITAS LAND INDONESIA Ruko Paramount Blitz Jln Raya Kelapa Dua Blok A no 20 Gading Serpong – Tangerang 15810 Telp : (021) 36000 701 – 702 Fax : (021) 21 36000 703

 

Referensi :

• http://www.prioritaslandindonesia.com
• http://majesticpointserpong.com/
• http://www.okezone.com
• http://www.pikiran-rakyat.com
• http://www.tribunnews.com

Disclaimer : Tulisan ini diikutsertakan pada “BLOG CONTEST PRIORITAS LAND INDONESIA Tahap 6″. Isi di luar tanggung jawab PT Prioritas Land Indonesia. Mau ikutan? Baca Syarat & Ketentuan di sini.